פסק-דין בתיק ת"א 2521-04

עניין לנו בתביעה לפסק דין הצהרתי שלפיו חוזה למכירת זכויות במקרקעין שנכרת בין התובעת לנתבע בוטל כדין; ולחיוב הנתבע בפיצוי מוסכם עקב הפרתו. ואילו במסגרת התביעה שכנגד נתבקש בית המשפט להורות על אכיפת החוזה והשבת כספים שלטענת התובע שכנגד שולמו על ידו ביתר; וכן עותר התובע שכנגד לתשלום דמי שכירות ראויים, לפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה ולפיצוי בגין עגמת נפש.

הצדדים לתובענות

1.         התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: " התובעת") היא חברה בעלת זכויות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל במקרקעין המצויים בקומת הכניסה ברחוב מוהליבר 2 ב"בית השחף" ביהוד, הידועים גם כגוש 6711 חלקה 356 בית 1; והכוללים שני אולמות ייצור: אולם 18 ששטחו כ-71 מ"ר ואולם 17 ששטחו כ-33 מ"ר (להלן: " הנכס" או " אולם 18" ו" אולם 17", לפי העניין). מר בועז הראל הוא בעלים בתובעת ומנהלה (להלן: " בועז" או " מנהל התובעת"). רישום הזכויות מתנהל ב"רסקו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, כחברה משכנת (להלן: " רסקו").

הנתבע והתובע שכנגד (להלן: " הנתבע" או " אבנר") הוא מיודעו של בועז, שביום 24/7/02 התקשר עם התובעת בהסכם לרכישת הנכס (להלן: " הסכם המכר", צורף כנספח ה לתצהיר בועז).

הרקע להגשת התובענות

2.         בעת שקדמה לכריתת הסכם המכר היה בועז חייב מאות אלפי שקלים לאחד בשם יניב בן דוד (להלן: " יניב"), לאחר שנטל ממנו הלוואות.

            משלא עלה בידי בועז להשיב את חובו ליניב, וזה הלך ותפח, סוכם בין השניים על החזרת החוב באמצעות מכירת זכויותיה של התובעת באולם 18 שבנכס לידי יניב (סעיף 19 לתצהיר בועז). לשם כך, ביום 3/5/02 נערך ונחתם חוזה בין התובעת, באמצעות בועז, לבין יניב בדבר מכירת זכויות התובעת באולם 18 בתמורה לסך של 450,000 ש"ח (להלן: " ההסכם עם יניב", צורף כנספח ג לתצהיר אבנר). אין מחלוקת בין הצדדים כי התמורה שנקבעה בהסכם זה הייתה נמוכה מערכו הריאלי של אולם 18 שבנכס.

3.         משנודע לאבנר על אודות ההסכם עם יניב, הציע אבנר לרכוש את הנכס כולו, קרי: את אולם 18 נושא ההסכם עם יניב וכן את אולם 17, בתמורה לסך של 711,316 ש"ח כולל מע"מ.

            בועז היה מעוניין בהצעת אבנר, וכדי לממשה נדרש לבטל את ההסכם עם יניב. לאחר דין ודברים בין יניב, בועז ואבנר - יניב הסכים לביטול ההסכם עימו, בתנאי שהתשלום הראשון שישולם על ידי אבנר בעד הנכס ישמש לכיסוי חובו של בועז כלפי יניב. הסכמה כזו אמנם הושגה בין השלושה בעל-פה, ואולם לא ניתן לה ביטוי מפורש בהסכם המכר - ויצוין שגם לא בהסכם הביטול, כהגדרתו להלן (ראו: עדותו של בועז בעמ' 6 לפרוטוקול ש' 6-1; עדותו של עו"ד בן אסולי בעמ' 16 ש' 20-16; ועדותו של יניב בעמ' 58 ש' 6-1).

            משכך, ביום 24/7/02 נחתם בין התובעת ליניב הסכם לביטול ההסכם עם יניב (לעיל ולהלן: " הסכם הביטול"), ובו ביום נחתם בין התובעת לאבנר הסכם המכר, שלפיו כאמור הנכס נמכר בתמורה לסך של 711,316 ש"ח כולל מע"מ (להלן: " התמורה"). הסכם המכר נערך על ידי עו"ד אוריאל בן אסולי (לעיל ולהלן: " עו"ד בן אסולי") שייצג את שני הצדדים בעת עריכתו, ויוער שמוסיף לייצג את שניהם עד היום בכל ענייניהם (עמ' 21 לפרוטוקול ש' 15-13). יצוין עוד, כי גם את יניב ייצג עו"ד בן אסולי.

4.         בהתאם לתנאי הסכם המכר וכמפורט בסעיף 4 שבו, נתחייב אבנר לשלם לתובעת את התמורה במספר תשלומים כדלקמן: תשלום ראשון בסך של 420,000 ש"ח, וזאת במעמד החתימה כאמור בסעיף 4.1 להסכם המכר, תוך שצוין כי החתימה על הסכם המכר "מהווה קבלה לקונה" בגין תשלום זה (להלן: " התשלום הראשון"); תשלום שני שישולם עד 26/7/02 בהמחאה לפקודת עו"ד בן אסולי בסך של 94,320 ש"ח, שנועד לפרעון חוב לבנק למשכנתאות ולשחרור הנכס מהליך של כינוס נכסים כאמור בסעיף 4.2 להסכם (להלן: " התשלום השני"); תשלום שלישי שישולם עד 25/8/02 בהמחאה לפקודת עו"ד בן אסולי על סך של 136,349 ש"ח, שנועד להסרת עיקול לטובת מס הכנסה שרבץ על הנכס, כאמור בסעיף 4.3 להסכם (להלן: " התשלום השלישי"); תשלום רביעי ואחרון שישולם לא יאוחר מיום 1/9/02 בשיק בנקאי ערוך לפקודת עו"ד בן אסולי על סך של 60,647 ש"ח כאמור בסעיף 4.4 להסכם (להלן: " התשלום האחרון"), זאת בכפוף להתחייבות התובעת להמציא לאבנר שורה של אישורים כנהוג בעסקאות מסוג זה וכמפורט בסעיף 18 להסכם המכר.

            דא עקא, בניגוד ללשונו של סעיף 4 להסכם המכר, שלפיו "תמורת התחייבותו של המוכר כמפורט בחוזה זה מתחייב הקונה לשלם למוכר סך ערכם בשקלים של 711,316 ש"ח ..." (ההדגשה שלי - ע.ב.), בפועל הוסכם בין הצדדים בעל פה - ואין על כך מחלוקת - כי מתוך התשלום הראשון, ישלם אבנר ישירות ליניב את חובו של בועז כלפי יניב. הסכמה זו היתה כאמור גם על דעתו של יניב, כאשר בד בבד נחתם הסכם הביטול עימו.

השאלה אם קוימו תנאי התשלום ושולמה התמורה כפי שנקבע בהסכם המכר, ובכלל זה - האם קוימה ההסכמה בעל פה בהתייחס לתשלום הראשון, היא שעומדת במוקד המחלוקת בתיק זה.

טענות הצדדים וחזית המחלוקת ביניהם

5.         לגרסת התובעת, אבנר הפר את הסכם המכר כבר בכך שלא שילם את התשלום הראשון, כולו או מקצתו; וממילא לא שילם ליניב סכום כלשהו ששימש לפרעון חובו של בועז כלפי יניב - חרף ההסכמה שבעל-פה. משכך נאלץ בועז, מנהל התובעת, לפרוע את חובו כלפי יניב באמצעות עבודות דפוס שביצע עבור דודו של יניב, מר יוסי בן דוד, במסגרת מסע הבחירות של האחרון (ראו עדות בועז בעמ' 8 ש' 24-20). התובעת מציינת כי אבנר העביר לידי עו"ד בן אסולי את התשלום השני בסך של 94,320ש"ח, שנועד לפרעון חוב לבנק למשכנתאות ולשחרור הנכס מהליך של כינוס נכסים - וייאמר כי ביחס לתשלום זה אין מחלוקת שבוצע. ואולם לטענת התובעת אבנר הפר את התחייבותו לפי סעיף 4.3 להסכם המכר, משלא שילם בפועל את התשלום השלישי בסך של 136,349ש"ח, שנועד להסרת העיקול שהוטל על הנכס בגין חוב למס הכנסה. בנוסף נטען כי אבנר העביר לידי התובעת שלושה שיקים על חשבון התמורה - שני שיקים בסך 30,000 ש"ח כל אחד, שאחד מהם לא כובד, ושיק נוסף בסך 25,000 ש"ח.

לטענת התובעת, בסיכומו של דבר אבנר שילם בעד הנכס 149,320ש"ח בלבד מתוך התמורה הנקובה בהסכם המכר בסך של 711,316ש"ח. משכך, נתבקש כאמור בית-המשפט להצהיר על הסכם המכר כבטל ולהורות לאבנר לשלם לידי התובעת פיצויים מוסכמים בסך של 13,000$, כקבוע בסעיף 14 להסכם המכר למקרה שהקונה יפר את ההסכם. יצוין כי החזקה בנכס היתה ונותרה כל העת בידי התובעת.

6.         אבנר מצידו טוען כי הוא עמד בכל תנאי הסכם המכר, ואילו התובעת היא שהפרה את התחייבויותיה. לגרסתו, שיעור התשלום הראשון בסך של 420,000ש"ח הורכב מ- 300,000ש"ח שהיוו את חובו של בועז ליניב, ומסך נוסף של 120,000ש"ח שהיוו את חובו של בועז כלפי אבנר עצמו (סעיף 17 לתצהיר אבנר(. לטענת אבנר, הוא ביצע את התשלום הראשון הלכה למעשה. ביחס לתשלום השני, אין כאמור מחלוקת ששולם. אבנר הסביר שלא שילם את התשלום השלישי בסך 136,349ש"ח, וזאת לבקשת התובעת (סעיף 26 לתצהיר אבנר) - הגם שהפקיד שיק בסכום זה בידי עו"ד בן אסולי עוד ביום 25/7/02. לדבריו, בועז ביקש ממנו להשהות את ביצוע התשלום עד שהתובעת תגרום להקטנת החוב במס הכנסה שבעקבותיו הוטל עיקול על הנכס. בראותו בבועז ידיד, אבנר שעה לבקשת התובעת והורה לעו"ד בן אסולי לא לבצע את התשלום. אבנר מוסיף וטוען כי שילם לבקשת התובעת אף סכום נוסף, ביתר, בסך של 85,000ש"ח ששולמו בשלוש המחאות. לדבריו בועז ביקש ממנו שישלם סכום זה, מעבר להמחאה על סך של 136,349ש"ח שהפקיד בידי עו"ד בן אסולי, עד שבועז יצליח להקטין את החוב למס הכנסה; וכאשר  תושג הקטנה במס הכנסה, אבנר ישלים את ההפרש שבין 136,349ש"ח לבין 85,000ש"ח ששולמו - הפעם ישירות לידיו של בועז, ומשכך יימצא בועז "מורווח".

הפרתה של התובעת את הסכם המכר, כנטען, התבטאה בכך שלא פעלה להקטנת החוב למס הכנסה; בכך שלא שילמה את מס השבח ואת מס המכירה בגין העסקה; ובכך שהמשיכה להחזיק בנכס ולא מסרה אותו לאבנר עד ליום 1/9/02, כפי שהתחייבה, ובכלל. על כן  עותר הנתבע במסגרת התביעה שכנגד, כי בית המשפט יורה על אכיפת הסכם המכר ויחייב את התובעת להשיב לו את התשלום העודף ששילם בסך של 84,303ש"ח; וכן לפצותו בגין אבדן דמי שכירות ראויים לתקופה שחלפה בין המועד שבו התחייבה למסור לו את הנכס לפי הסכם המכר ובין מועד הגשת כתב התביעה שכנגד - בסך של 112,896ש"ח. לנוכח הפרת הסכם המכר כנטען על ידו, מבקש אבנר לחייב את התובעת גם בפיצוי המוסכם, כקבוע בסעיף 14 להסכם המכר למקרה שהמוכר יפר את ההסכם, בסך של 13,000$ כערכם בשקלים; ובפיצוי בגין עגמת נפש - בסך של 15,000ש"ח. בהתאם, אבנר העמיד את תביעתו שלו על סך של 268,749ש"ח.

דיון